ΕΞΩΣΕΙΣ - ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Ευγνωσία Ραφτοπούλου-Χατζηπρίμου, Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω

e-mail: raftopul@hol.gr τηλ. 2310 535.538

Ένα θέμα που δεν μας απασχολούσε συχνά για αρκετά χρόνια, τελευταία επανήλθε έντονα στην επικαιρότητα. Η κρίση, δημιούργησε νέα ζητήματα, προβλήματα και ερωτήσεις. Οι ενοικιαστές δυσκολεύονται να πληρώσουν, οι ιδιοκτήτες ταλανίζονται και δεν ξέρουν τι να κάνουν. Η φίλη μας η Κατερίνα ρωτά και εμείς απαντούμε:

- Άκουσα ότι άλλαξε ο νόμος για τις εξώσεις. Τι ακριβώς γίνεται τώρα;

-Ναι, Κατερίνα, έχουμε πράγματι, αλλαγές στη νομοθεσία, προκειμένου να διευκολυνθεί η έξωση αυτού που δεν πληρώνει τα ενοίκια. Σε αδρές γραμμές, η διαδικασία είναι η εξής: Αρχικά «οχλούμε» τον ενοικιαστή με μια εξώδικο, ζητώντας του να εξοφλήσει αυτά που οφείλει. Έχει από το νόμο μια προθεσμία 15 ημερών προκειμένου να τακτοποιήσει τις οφειλές του. Και αν μεν το κάνει αυτό, αν πληρώσει, καλώς. Αν, όμως, δεν εξοφλήσει, τότε απευθυνόμαστε στο δικαστήριο και ζητούμε να εκδοθεί «διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου».

-Α, δηλαδή, αν πληρώσει παραμένει;… Και τι θα γίνει αν μετά καθυστερήσει πάλι τα ενοίκια;

-Συνήθως λέμε μακάρι να πληρώσει και να παραμείνει. Γιατί πλέον, ό,τι ξενοικιάζεται, κατοικία ή επαγγελματική στέγη, αργεί πολύ να νοικιαστεί ξανά, όσα πλεονεκτήματα και αν έχει. Και γιατί γενικά, ο ιδιοκτήτης έχει συμφέρον να παραμένει σταθερός ο ενοικιαστής του, οι συχνές αλλαγές δεν ωφελούν… Όσον αφορά πάντως τυχόν επανειλημμένη καθυστέρηση μισθώματος, εκεί τα πράγματα αλλάζουν… Αν ο ενοικιαστής καθυστερήσει και πάλι κάποιο ενοίκιο, τότε όχι, δεν έχει τη δυνατότητα να πληρώσει πάλι και να συνεχίσει να μένει. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει την έξωση.

-Δηλαδή θα τρέχουμε στα δικαστήρια;

-Με τη νέα διαδικασία δεν γίνεται δικαστήριο με τον τρόπο που ξέραμε, δεν ορίζεται δικάσιμη, δεν καλείται ο ενοικιαστής να πει τις απόψεις του, ούτε εξετάζονται μάρτυρες. Προσκομίζουμε στο δικαστή τα έγγραφα που απαιτούνται (οπωσδήποτε και μισθωτήριο και βεβαίωση από την Εφορία ότι έχουμε δηλώσει τα μισθώματα). Ο δικαστής ελέγχει και βγάζει την διαταγή για την απόδοση του μισθίου. Αυτή τη διαταγή απόδοσης, την επιδίδουμε και πάλι στον ενοικιαστή, ο οποίος θα πρέπει μέσα σε 20 μέρες να φύγει, να εκκενώσει τον χώρο. Αν δεν το κάνει, προχωρούμε στην έξωση με δικαστικό επιμελητή.

- Και με τα χρήματα που οφείλει τι γίνεται; Τα παίρνουμε;

- Πλέον με την ίδια διαδικασία, μαζί με την έξωση μπορούμε να ζητήσουμε και τα χρήματα που μας οφείλει ο ενοικιαστής (μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας κ.λπ.) εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται με έγγραφο. Δηλαδή, με μία διαδικασία, πετυχαίνουμε να έχουμε τίτλο τόσο για την έξωση, όσο και για τη διεκδίκηση των χρημάτων που μας οφείλονται.

- Ο ενοικιαστής τι δικαιώματα έχει;

- Αν ο ενοικιαστής έχει να επικαλεστεί κάποιο λόγο, μπορεί να απευθυνθεί και αυτός στα δικαστήρια κάνοντας ανακοπή μέσα σε 15 μέρες από την επίδοση της διαταγής απόδοσης. Έτσι, έχει τη δυνατότητα να υπερασπιστεί τις απόψεις του (π.χ. να αποδείξει ότι εξόφλησε).

- Αλήθεια, με το ύψος των ενοικίων τί γίνεται; Όρισε ο νόμος κάποιο ποσοστό μείωσης των ενοικίων;

-Ο νόμος δεν ορίζει συγκεκριμένο ποσοστό μείωσης για τις μισθώσεις μεταξύ ιδιωτών, αλλά μόνο για την περίπτωση που ενοικιαστής είναι το δημόσιο, δήμοι, κ.λπ. Ωστόσο, κάθε ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει μείωση ακόμη και πηγαίνοντας στα δικαστήρια. Αυτά κρίνουν και αποφασίζουν κατά περίπτωση. Τελευταία μειώθηκε δικαστικά το ενοίκιο καταστήματος στο Σύνταγμα, στην Αθήνα, σε ποσοστό 45%!!! Στις συναλλαγές, μια μείωση της τάξης του 20, 25 ή και 30%, θεωρείται σχεδόν αυτονόητη.

- Έχω ακούσει κάτι και για ΔΙΑΜΕΣΟΛΑΒΗΣΗ…

-Πράγματι, πολύ χρήσιμη και αποτελεσματική για τα προβλήματα που προκύπτουν από τις μισθώσεις είναι η προσφυγή σε διαμεσολάβηση. Δηλαδή οι δύο πλευρές (ιδιοκτήτης και ενοικιαστής) μαζί με τους δικηγόρους τους απευθύνονται σε ΔΙΑΜΕΣΟΛΑΒΗΤΗ. Ο διαμεσολαβητής δεν δικάζει, δεν βγάζει αυτός απόφαση για το τι θα γίνει. Ο διαμεσολαβητής έχει λάβει ειδική κατάρτιση και σε συνδυασμό και με την εμπειρία του και την ενγένει προσωπικότητά του ακούει καλά όλα τα επιχειρήματα των δύο μερών και καταφέρνει να βοηθήσει τα αντίπαλα μέρη να βρουν ειρηνικά λύση στο ζήτημα. Πλεονεκτήματα:

-σε πολύ σύντομο χρόνο, άμεσα,

-με πολύ λογικό κόστος

-χωρίς στρες και χωρίς να διαταράξουν τις σχέσεις τους.

Θα ήθελα πάντως να προσθέσω ΜΙΑ ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΜΒΟΥΛΗ: Αν έχουμε έναν καλό ενοικιαστή, προσπαθούμε να τον κρατήσουμε μειώνοντας το ενοίκιο. Αν έχουμε έναν κακό ενοικιαστή, καλό είναι να περιορίσουμε τη ζημιά μας εγκαίρως και να μην αφήσουμε να διογκωθούν οι οφειλές του.